3000亩湖泊在前,一轨到琶洲,这房子,我能住一辈子
有些人看天吃饭,有些人哪怕天赋异禀,也不忘苦练内功。
最近,房产君踩盘,发现了一个项目。它有点特殊,忍不住让一个12年的老媒体人想对其“开扒”。
都说以广、深两个城市为代表的南方,很少项目可以把产品真正做出彩,这和一个地方的行业气候有关,尤其是好地段,开发企业根本不用操心产品力。
今天这个项目特殊的点就在于,其地段、资源至少超过了市场上90%的项目,但是产品设计,却让很多人包括业内人士刮目相看。
不卖关子,这个盘叫做越秀·天悦云湖。
天赋可贵,内功更难得
这个盘到底牛在哪里?还需从它的先天条件说起。
首先,越秀·天悦云湖为越秀出品,作为广州本土国企的老大哥,越秀可以说,是最有资格"躺平"的企业,因为旗下的项目大多位于热门板块,并占有核心资源,比如TOD。
据统计,广州有十多个TOD项目在建,光是越秀地产参与开发的就有7个。旗下的天字系项目,又占据了不同的自然资源,江、湖、山、海,每一样都不落下。
这样的越秀地产,战斗力无与伦比。克而瑞统计,在1-9月广州房企销售金额排行中,越秀地产一举夺得销售金额的冠军,其中全口径金额达到363亿,甩开第二名超过50亿的成绩。
其次,越秀·天悦云湖就是越秀地产天字系的力作,自然少不了让人艳羡的资源。
项目位于白云湖数字科技城,东北面就是中心区水域面积最大的人工湖——白云湖,湖区面积约3000亩,不仅可以高处瞰湖,房产君亲测,通过步行栈道从项目售楼处到湖边,也不过三四百米的距离,只需要一首歌的功夫。
对湖居的向往,从底层逻辑而言,是对稀有资源的占有,也是对更高的精神境界的追崇。
和大江大海不同,湖泊有着无可比拟的静谧,与城市的喧嚣形成鲜明的对比,居于这里,一个转身是繁华世界,一个转身,是诗情画意。
面对平静如镜的湖面,情绪中再多的褶皱,也会被抚平。这也无怪乎,世界上无数富豪名流,都把府邸安在美丽的湖泊边上。
然而,中心区湖居生活对广州人来说已经极为奢侈,南湖有少许别墅的机会,成本至少3000万起步。
天河公园旁边或许有少量望湖洋房,不过其湖泊水域面积只有150亩,是白云湖的1/20,不是一个量级的资源。
而越秀·天悦云湖又是整个白云湖板块,唯一能够近距离享受地铁和白云湖资源的项目,这就是其天生丽质所在。
纵然被上天如此优待,但是越秀对项目的打造却没有丝毫的怠慢,反而拿出了最大的诚意,把项目做成了行业的标杆。
为了让大家更好地了解细节,房产君仔细研读了关于项目规划设计的103页的PPT,挑出了精华。
一宗地块就像是一张白纸,内容能不能出彩,取决于你会花上怎样的心思。
既然掌握核心资源,断不能辜负。为此,对越秀地产而言,要考虑的第一件事,就是如何实现湖景的最大化。
白云湖位于项目的东北角,首先,项目规划的楼栋全部采取一定角度的扭转38°,让湖景更好地分落到不同楼栋和不同户型上。
同时,又采取北高南低的布局战略,确保东北面的湖景视野,同时又使得南北楼栋拥有多一小时的采光,通风也更加通畅。
景观、通风、采光,都直接关乎生活品质。
考虑到这一层面,越秀地产一不做二不休,在园林的打造上也对“健康”二字下足了功夫。
通过一条460米的中轴绿廊,将社区的三个组团串联起来,并与步行栈道无缝连接,一口气延伸至湖边,仿佛把湖泊引入了社区,巧妙地实现了景观的整体性,从绿意满盈到湖光十色,实现更平滑地过渡。
| 项目效果图
对于社区健康的配套,不得不提的,还有”悦量环“的设计。
成年人的生活不可避免地要背负各方面的压力,无论是工作还是生活,越秀希望打造这样一个空间,能够储蓄正能量,让奋斗中年轻人能够更好地自我治愈,拥有健康的体魄和良好的精神风貌。
在做法上,越秀地产为都市青年量身定制了一天24小时的生活场景,拿出了健康跑道、泳池、全龄活动区、以及健身架空层、泛会所等配套。
光是社区泳池,就打造了两个,这在总价2字头起的住宅品类中,绝对是稀罕物。
对于产品设计,越秀也是煞费苦心。
天悦云湖可谓最大程度地放大了户型使用率、采光以及通风面,将很多不可能变成了可能。
最为经典的就是"四宽三高"。
①谁说小户型只能是北向,四开间朝南够不够惊喜?
所谓的四宽,就是做到四开间,甚至不少四开间朝南的户型。四开间朝南?市场上有没有?有,但是大部分都是大户型,项目为了提高溢价,加上大户型空间设计自由高,往往会把所有的优点集中在大户型上。
而在天悦云湖,要享受四面朝南的户型,只需要拿下建面约87㎡的三房就行了,阳台+3个卧室,统统朝南,确保每个家庭成员的居住品质,这种超人性化的设计,不能说绝无仅有,但一定是极少数分子。
大家不妨看看中心区住宅,尤其是天河、海珠、荔湾,小三房不说四面朝南,就是阳台朝南,很多都无法实现,对手上预算不太充裕的年轻人来说,地段和产品舒适度难两全,早已司空见惯。
②近84%使用率,设计亮点大曝光
至于三高的内涵,则是层高3米、84%的户型使用率以及27%的窗地比。
在这里,房产君首先说说项目的户型,其涵盖建面约76㎡三房至128㎡四房,每一个户型都做到近84%的高使用率。
| 项目客厅板房实景图
要知道,市场上大部分户型的标准为80%左右,而这多出来的空间,足以让生活有了更好的尺度感。
其中建面约76㎡的三房,位于楼栋的西北面,优势在于户型极致,四开间的格局,宽敞通透,是刚需上车中心区的首选。
建面约87㎡的主套三房,东北角和西南方向都有分布,各具优势,其中西南方向在通风采光上更胜一筹,而东北角则可以享受浩瀚的湖景。
正如前面所说,因为该户型做到了四开间朝南,意味着年轻人、小孩、老人一年四季都有阳光和轻风相伴。
建面约102㎡的四房,则是王牌东南朝向,这是南方人最钟情的朝向,早上在阳光中醒来,晚上凉风习习,住起来甚是舒爽。
在产品设计细节上,更是让人侧目。
市场上很多小户型,在腾挪空间时不可避免地牺牲了居住的品质,往往主卧大床和大衣柜两难全,甚至+1的空间,连一张小床也放不下。
但是在越秀的户型中,87㎡三房主卧是可以同时容纳1.8米大床、1米梳妆台以及2.2米的衣柜的,置身在样板房很难相信,这是一个建面只有80多方的三房。
设计师甚至根据不同成员的生活习惯,针对客厅、主卧、老人房、儿童房甚至连卫浴空间都进行了诸多场景还原,比如说LDK餐客厨一体化的设计,就考虑到家庭社交的需求,一来可以让空间更连贯,二来不同的生活场景都能完美的交融。
女主人在厨房烹饪,抬头便能与在地板上玩耍乐高的孩子互动,老人正坐在客厅电视机前欣赏一首戏曲,脸上始终挂满笑容,阖家团圆的温馨感扑面而来。
| 项目设计的LDK一体化效果图
收纳也是家庭生活极为重要的一环。为此,越秀预留了充足的收纳柜空间,无论是玄关柜、橱柜、主人房衣柜......全部考虑周全。
可以说为业主的生活品质,这家国企毫无保留地奉上了最大的诚意。
③27%的窗地比,不惜成本保全居住的采光
市场上很少有项目留意窗地比,但这是影响户型采光面的直接指标。
来自明源地产研究院的数据,一般房企的窗地比限制为16%-32%之间,越秀·天悦云湖27%的指标,也足以超过市场80%的项目。
分析指出,窗地比每增加0.01,地上单平米成本将增加6-7元/㎡;如果是地上10万平建面小区,0.18的窗地比比0.28的窗地比,建安成本可节省600-700万,而天悦云湖是一个建面约45万平方米的大型社区,这笔账,大家不妨算一算。
其实,一个项目好不好,一个有效参考就是舍不舍得下重本。
越秀天悦云湖不是顶豪,造价指望达到顶豪的水平是不现实的,但是,越秀地产确实在有限的条件中,进行了最大诚意的让利,据房产君拿到的内部数据,项目单方造价已经接近同类项目的天花板。
大概,越秀天悦云湖就是在房产回归居住属性的大时代下,一个有力的样板。
采光、噪音、景观大测评
让我们以在售的4栋和即将开售的3栋为例,来看看住在这里,到底是怎样的体验?
首先,来看3栋。
从楼栋的分布看,3栋位于一期东北角,也就是说是整个组团最亲湖的楼栋。
景观视野:25米以上能观湖,越高层视野越佳
由于3栋占据小区较好的位置,所以在湖景视野的享受上自然更上一层楼。
项目前方为正在建设的白云湖滨未来产业园,作为白云湖龙头总部项目,规划为低密度的建筑,预计对项目景观不会形成太大干扰,只需25米以上即8楼以上就能观湖。
其中87㎡的卧室,东北向阳台视野是这样的:
而76㎡的三房,在卧室,也能拥有不错的景观体验。
采光:91%户型,每日光照6小时以上
这一次,我们调取了大寒日(1月20/21日)客厅采光时长的数据,因为这一天是全年最冷的一天。
所以,如果这一天也有光照,那么一整年都不愁阳光。
大寒日的有效日照时间是8:00-16:00,共计8小时。
从下图我们可以看到,天悦云湖所有的南向户型日照时长都在3个小时以上,其中,约91.7%的南向户型,每日可以有6小时及以上日照。
这意味着,绝大部分的南向单位,几乎每天有多久太阳,就可以晒多久太阳。
而北向单位集中分布在组团北侧的1-3#,面前没有任何遮挡,因此,即使北向户型缺乏直射光,室内也相对明亮。
噪音:94的户型,夜间噪音低于50分贝
在噪音这一项指标上,天悦云湖的表现同样出色,约83.6%的单位,白天噪音低于55分贝,约94.3%的单位,夜间噪音低于50分贝。
这意味着,大部分户型都不需要加装隔音玻璃。
而声环境最优秀的,无疑是望花园的单位,比如3#的87平户型,夜间噪音数值甚至在40分贝以下,业主即使开窗睡觉,也足够安静。
白天噪音数值如下:
夜间噪音数值则是这样的:
和3栋的高层洋房不同,4栋规划为小高层,17层的层高,降低了居住的密度,从而提升了舒适度。
户型涵盖建面约94㎡-127㎡全四房,有2/3的户型都做到了南向,自然采光、通风都更上一层楼。
| 项目效果图动态演绎示意图
01为建面约127㎡的四房,通过横厅的设计,将整个空间利用率放到了最大,几乎是0面积浪费。
超大的客厅与阳台一气呵成,成为巨大的采光和通风窗口。经典的转角衣帽间PLUS版如愿在主卧出现,这是女主人的私人T台。整个户型用几近完美的配置,契合品味中产的需求。
02、03均为建面约107㎡的四房,亮点除了四开间朝南,还带超长的阔景阳台,从客厅贯穿次卧,主卧配置超大转角衣帽间,装下你所有的优雅。对了,自带的通栏飘窗也能成为你的私人观景台。
04为建面约94㎡的3+1房,这恐怕是首改家庭的最爱,户型做到南北通透的同时,北向可以观得梦幻的园景,主卧同样有衣帽间的一方天地,通过飘窗又将窗外的繁华一览无遗。
身居广州科技新星,未来可期
当然,除了无可挑剔的居住品质,越秀天悦云湖还是一个拥有璀璨未来的项目。
如果要问今年楼市最大的黑马板块是谁?答案非白云湖数字科技城莫属。
在今年出炉的广州十四五规划中,白云湖数字科技城一跃成为广州科技中轴的要员,与天河智慧城、大学城齐驱并进。
这个约28平方公里的科技新城,相当于4个珠江新城、3个白云新城大小,将以白云湖为核心,将打造成世界级的数字湖区。(来源:广州白云发布)
目前,中关村、北大科技园、哈工大大数据集团、浪潮集团等一大批龙头企业先后再次落户或明确落户意向。就在年底,预计将有10多栋建筑封顶。
对于一个出生不过4年多的产业新城(白云湖数字科技城于2017年正式提出),成绩斐然,也有理由相信,在高站位的赋能下,未来还将拥有更广阔的天地。
而越秀·天悦云湖又位于白云湖数字科技城核心区,是首先开发的区域,周边多个高新项目聚集。
同时,项目门口就是地铁8号线亭岗站,直线距离不过100米左右,可以直通陈家祠、沙园以及琶洲等成熟商圈,还能与13条线换乘,便捷穿梭全城。
| 项目位置示意图
这就是白云湖数字科技城壹号资产。
在天河海珠越秀荔湾门槛越来越高的市场背景下,白云湖数字科技城的洼地地位也在随之凸显。
越秀·天悦云湖总价3字头起,就能拿下四开间朝南的主套三房,诱惑力如何,已经一目了然。
如果你也渴望城央的湖居生活,趁着秋高气爽,去感受,什么是“水光潋滟晴方好”。
对了,天悦云湖低密小高层现已加推,对项目感兴趣的也可以扫码添加越秀购房咨询师进行咨询,获取项目最新动态及优惠信息,帮助大家买到最心仪的房子哦~
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